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　　近年来，国内房地产市场可谓是萎靡不振，大多数城市的房价也是一跌再跌，尽管国家和地方政府陆续出台了房地产刺激政策，但是短时间内仍旧不见房价止跌企稳的迹象。

　　正因如此，有人将这一轮房价的下跌，或者说是房地产泡沫的破灭，与1991年发生于日本的房地产崩盘相类比。

　　要知道，始于1991年的日本房地产崩盘，其影响一直持续至今，可谓是教科书般的房地产泡沫破裂的案例。

　　接下来，让我们共同回顾1991年的日本房地产崩盘，看看当前中国房地产市场是否也到了无法挽回的边缘。

　　现如今谈及1991年的日本房地产崩盘，许多人往往会将原因归结于发生于1985年的美国、法国、英国、联邦德国以及日本签署的《广场协议》。

　　在《广场协议》中，日本做出了最大程度上的妥协，具体包括进一步开放本国市场，对国内的监管措施进行松绑，执行更加灵活的日元汇率政策，以及加大力度实施日元汇率以及金融市场的自由化。

　　除此之外，还包括在内需方面扩大消费，并且刺激抵押信贷市场，以及刺激个人消费和投资，正是这一条，加速了接下来五年之内，日本房地产泡沫的形成。

　　当然，日本房地产泡沫的形成除了1985年的《广场协议》，加大了海外资产对日本的投资之外，还离不开过去三十年里日本国内的变化。

　　作为全世界唯一一个被核武器打击的国家，战败后的日本发展之路，与其他国家截然不同。

　　首先便是在人口方面，日本由于在二战中元气大伤，所以战后的日本政府开始实行大规模的生育鼓励和刺激，以此补充国内的生育缺口，形成了婴儿潮现象。

　　这第一代日本人，到了20世纪80年代，都成为了社会的主要劳动力，不仅形成了低廉的人力成本，最重要的是，给日本经济振兴奠定了基础，也成为了日本80年代初房地产市场的主要消费群体，即刚需。

　　除此之外，日本自从战败后，就允许美军入驻，或许在外人看来，这是一种丧权辱国的表现，但是对于海外资本来说，则恰恰相反，正是因为有美军的保护，使得日本的投资环境变得十分稳定。

　　要知道，第二次世界大战结束后，亚洲地区先后发生了朝鲜战争和越南战争，尤其是朝鲜战争，离日本如此之近，但是日本却丝毫不受影响。

　　正因如此，美军驻扎的日本成为了国际资本的避风港，也加大了日本经济的发展，以及房地产行业的兴起。

　　除此之外，日本在战后确定了自身的发展路线，即振兴教育与科技，对外输出制造业商品，日本的汽车、电子产品，正是在这一阶段得以蓬勃发展，这都给八十年代前后日本经济的崛起提供了条件。

　　要知道，八十年代的日本上班族，可谓是朝气蓬勃，对未来充满了信心，因为这些上班族不仅有固定的工资、奖金，而且还可以有丰厚的投资回报，这就造成了一种过度的自信，认为自己的钱始终够花，对未来充满了信心。

　　而且同一时期，日元大幅度升值，而相对的情况则是美元持续贬值，导致了大量美元开始涌入日本市场，而日本国内可以投资的东西就这么多，最终大多数海外资产都选择了最安全的投资标的——房地产。

　　当时日本国内的情况是，无论是普通的工薪阶层，还是各大财团、企业，都纷纷投资房地产，这就导致许多以出口产品为支撑的制造业，把本应用于科研的资金都放在了房地产上，这对日本的出口贸易造成了较大的冲击。

　　而房地产资金的回笼又相对较慢，这就导致许多制造业的资金在被房地产吸走后，制造业就十分吃紧，日本政府为了加大日元的流动性，作出了一个至今后悔的决定，那就是降低贷款门槛和利率。

　　按照日本政府的想法，降低贷款门槛后，企业可以通过银行贷款来增加流动性，然而实际情况却是这些资金都来到了资本市场以及房地产市场，甚至不少人开始加杠杆投资。

　　到了1991年房地产泡沫破裂之前，日本东京的房地产市场已经夸张到，把东京的房子全部卖掉，可以买下整个美国的程度。

　　然而，如此膨胀的房地产市场，实际上是一种表象，因为银行内的贷款大多数都是用高房价作为抵押，而一旦房价下跌，就会导致银行大面积坏账，进而使得不少企业遭殃。

　　日本政府为了避免出现大幅度的房价下跌，于是想要给资本市场降温，只不过，其采取的办法是提升利率，并且不是缓步提升，而是一下子把利率从2.5%上调到了6%。

　　其导致的直接结果便是资本市场大幅跳水，日本的股市短时间就暴跌了40%，而首先受到冲击的不仅仅是投资者，更是那些持有大量日元资产的金融机构，为了自保，这些机构也开始抛售资产以获取流动性，这就造成了系统性风险。

　　紧接着，工薪族开始受到流动性危机的影响，延迟支付、还贷开始普遍发生，公司更是开始大幅度裁员，进而引发楼市的大崩盘。

　　据说，在1991年日本楼市开始崩盘之际，不少人还心存幻想，认为这只是短期的调整，然而随着房价一跌再跌，许多高位接盘的人已经无路可走，最终选择了自杀。

　　现如今，中国的房地产市场似乎也到了一个边缘阶段，而且受经济大环境的影响，许多人不仅面临降薪，甚至是裁员的风险，这一切似乎都与日本当年的房地产泡沫越来越像。

　　只不过，许多人至今仍旧执迷不悟，认为房地产迟早还会再度雄起，却没见到当年那一批高位接盘的日本人，至今还在为自己错误的决策买单。

　　信息来源 ：日本应对《广场协议》的教训和经验 《光明日报》（ 2018年08月18日 08版）香港崩盘启示录：买房却真可能会死！ 东方财富网2016-10/0806:11